Nicht zu günstig, aber auch nicht zu teuer! Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, muss den Marktwert kennen.

Gerade für Immobilienverkäufer ist die Kaufpreisfindung eine kniffelige Angelegenheit. Wer den Kaufpreis zu hoch ansetzt, schreckt potenzielle Käufer ab, und die Immobilie kann im ungünstigsten Fall zum Ladenhüter werden. Wer zu wenig verlangt, verkauft vielleicht schnell, verschenkt aber viel Geld. Das ist besonders ärgerlich, wenn zum Beispiel aus dem Verkauf des Hauses eine Wohnung finanziert werden soll – und dann der Erlös dafür nicht ausreicht.

Viele Fehler und Unsicherheiten bei der Kaufpreisbestimmung entstehen, weil der Eigentümer den Marktwert seiner Immobilie nicht kennt oder falsch einschätz.

Selbiges gilt andersherum auch für einen Käufer. Seien Sie sich vor den Kauf einer Immobilie sicher, dass Sie kein Geld verschenken und nicht Gefahr laufen verstecke Folgekosten zu übersehen.

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Wir bieten Ihnen eine kostenlose Marktanalyse Ihrer Immobilie an. Dessen Ergebnisse zeigen zwar die Richtung an, lassen jedoch einen durchaus großen und gewissen Spielraum zum tatsächlichen Wert zu. Ein Grund dafür ist, dass nicht die tatsächlich erzielten Veräußerungspreise die Bewertungsgrundlage bilden, sondern ein Vergleich aktueller Angebotspreise aus den Online-Portalen.

Die Verkaufspreisangabe, die ausschließlich auf dieser Basis ermittelt werden, sollten daher distanziert betrachtet werden.

Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Der Verkaufs- und/oder Marktwert hängt von verschiedenen Kriterien ab.

  • Der Lage: Keine Region gleicht der anderen. Immobilienvergleiche sollten daher ausschließlich mit Objekten in nächster Nähe vorgenommen werden.
  • Den Standort: Wie steht es um freien Ausblick, Geräuschkulisse, Anbindung und Infrastruktur? Auch innerhalb einer Region sind die Standorte unterschiedlich.
  • Den Grundbuchauszug: Enthält alle Grundbucheintragungen einer Immobilie.
  • Der Immobilientyp: Mehrfamilienhaus, Einfamilienhaus, Reihenhaus, Wohnung etc., der Immobilientyp macht den Unterschied.
  • Qualität und Substanz: Wie steht es um die Bauqualität, den Zustand des Dachs, ist der Keller trocken?
  • Energieeffizienz: Ein geringer Energiebedarf beeinflusst die Immobilienbewertung positiv. Die Vorlage des Energieausweises durch den Verkäufer ist Pflicht.
  • Renovierungsnachweise: Durch Rechnungen dokumentierte Renovierungen erhöhen den Immobilienwert.
  • ggf. Mietverträge: Im Regelfall erzielen vermietete Immobilien geringere Erlöse. Für die Bewertung vermieteter Immobilien sind die Höhe und der Beginn der Mietverträge wesentlich.

Der Sachwert beschreibt den Wert der physischen Immobilie. Dazu gehört sowohl das Gebäude und auch die Lage. Das macht den Sachwert zum zentralen Punkt bei Finanzierungen. Der Sachwert setzt sich zusammen aus:

  • Der Bodenrichtwert ist die Basis für den realistischen Kaufpreis eines Grundstückes. Der Bodenrichtwert wird durch die Gemeinde oder Stadt herausgegeben. Die Art und Gestaltung der Immobilie selbst spielt für den Bodenwert keine Rolle.
  • Gebäudewert. Der Gebäudewert stellt den Wert des Gebäudes ohne Grundstück dar. In den Gebäudewert fließen die Bauart des Hauses, die Konstruktion und die verwendeten Materialien ein.
  • Der Bauwert wird für die Festsetzung des Beleihungswerts herangezogen. Hier geht es um die Summe der Herstellungskosten für Gebäude und Außenanlagen, sprich alle Baulichkeiten außerhalb des Gebäudes. Darunter fallen unter anderem die Gartenanlage (einschl. Terrassen, Zäune etc.).

Beim Ertragswertverfahren wird der Verkehrswert der Immobilie aus den Mieteinnahmen abgeleitet. Im Vordergrund steht die Frage, wie viel Gewinn ein Käufer mit der Immobilie erzielen bzw. ein Verkäufer seine Kapitalanlage veräußern kann.

Das Ertragswertverfahren wird vor allem bei vermieteten Wohnimmobilien, sowie bei Gewerbeimmobilien angewendet.

Auch bei gemischten Wohn- und Gewerbeimmobilien wird das Ertragswertverfahren oftmals herangezogen, um den Wert der Überschüsse aus Einnahmen und Kosten zu berechnen.

Je nach Umfang und Art können unsere kostengünstige Gutachten dabei für beide Parteien Abhilfe schaffen.

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